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東南亞國家房屋交易稅面面觀│理財周刊
文.莊孟翰 (顏瓊真整理) Q:林口張先生問:政府打房,正在推動房地合一實價課稅,並將停止課徵「奢侈稅」;對此有人批評,也有人持肯定態度,請問鄰近國家怎麼課稅? A:香港在開放大陸人士前往置產後,帶動房價向上飆漲。香港政府在2010~2012年分別祭出加徵額外印花稅(SSD)的壓抑措施,對短期投資客開鍘;至於新加坡也大幅提高印花稅,凡持有4年內即轉賣的房產,都課高額印花稅。 由於受到美國QE1與QE2兩輪量化寬鬆政策的影響,香港政府為壓抑不斷飆漲的房價,遂宣布自2010年11月21日起,將印花稅就4.25%的基礎,再加徵「額外印花稅」,同時緊縮房貸比率。其施行諸多措施的主要原因在於,房價在僅僅一年之間的漲幅即高達114%,其中84%是房價低於300萬港元的住宅,亦即過去豪宅的熾熱炒風已逐漸蔓延至一般住宅。 具體來看,香港政府從11月21日開始,即規定對買入的物業在6個月內轉售者,除須繳交4.25%的印花稅外,買賣雙方需支付「交易金額」15%的額外印花稅;6~12個月內轉售者,特別印花稅稅率為10%;12~24個月內轉售者,稅率為5%。惟此一因應措施,也僅讓房價呈現短期下跌而已,其後在中國資金逐漸湧入的情況下,房價仍持續處於上漲狀態。 2012年10月26日香港政府為遏止房市泡沫,再度宣布兩項針對住宅的措施,包括延長額外印花稅適用期至3年,並針對非香港永久居民及公司企業購屋者,須再徵收15%的額外印花稅。 按香港2003年6月29日與中國簽訂CEPA,當月港島面積120平方公尺以上之高級住宅,每平方公尺售價僅港幣54,339元(每坪新台幣73.99萬元);2010年12月,已大幅飆漲至港幣191,134元(新台幣260.26萬元),漲幅高達2.52倍;2011年12月,再漲至港幣285,817元(新台幣389.18萬元),漲幅亦達50%;2012年8月則小幅回跌至港幣237,245元(新台幣323.05萬元),跌幅17% (按3月16日,1元港幣= 4.119元新台幣計算)。 雖然此跌幅不如預期,但從香港私人住宅售價統計資料卻發現,160平方公尺以上的大坪數物件,成交量呈現萎縮,每個月成交量低於20件,此一情況從2011年7月起持續至2015年2月。反觀同期,小坪數的40平方公尺以下,及中大坪數40~69.9平方公尺之物件,交易則持續熱絡。 新加坡是世界公認高所得且住宅自有率最高的國家,主要緣於創立於1955年的公積金制度(central provident fund; CPF ),不僅建構了亞洲最成功的社會安全制度,更為全民提供80%的廉價組屋(即台灣通稱之國宅);其所以能夠達到全球矚目的最高住宅自有率,主要應歸功於國有土地高達80%,加以稅制完備,市場區隔分明,組屋與一般住宅價格控制得宜。 新加坡「房產稅」主要係為調節貧富差距、補貼低收入者的重要手段,其房產稅係按房屋的年產值(annual value)計算,而年產值係房屋每年可賺取租金的淨收入,亦即年租金減去物業管理、傢俱、維修的費用;至於自住房產稅率為4%、其他類型為10%,惟對於超過100平方公尺的「富人住房」則課徵較高稅率。 2011年新加坡稅務局調整自有房地產的產業稅徵收辦法,規定經過評估後的房屋年價值中6,000新元以內部分免稅,6,000~65,000新元之間按4%稅率徵收,65,000新元以上按6%稅率徵收。在買賣交易方面,買方要繳交2~3%印花稅,但稅額按「總房價」3%計算後可以扣減5,400新元;房屋出售時則要繳交所得稅,惟持有5年後出售則免徵所得稅。 新加坡後來大幅提高印花稅,凡持有4年內即轉賣的房產,都要課徵印花稅:第1年課徵「交易價」的16%,第2、3、4年轉售則分別繳付12%、8%和4%印花稅。 台灣在2011年6月實施奢侈稅,主要是仿照香港及新加坡做法,以「交易價」為課稅的稅基,其間差異在於三地的稅率不同,而政府即將推動的房地合一實價課稅的稅基為「交易利得」,也就是以「賣出價減去買進價的獲利部分」作為課稅基礎,稅負會比現行的奢侈稅減輕一些。 最近有不少評論,與同為華人世界的香港和新加坡相較,嚴厲指責政府長期忽視居住正義,不敢大幅調整房地產稅制,導致12年來房價持續向上攀升,其實最主要原因,應與土地權屬與土地儲備制度息息相關。 其中最大差異,在於港、星、台等華人世界中,唯獨台灣所有土地幾乎都為私有,加上早期興建國宅大都以出售為主,導致政府手中沒有籌碼,政策無從施展,殊為可惜。 香港政府曾於2012年10月17日首度公開土地儲備資訊,藉以消除房價上漲之預期心理,此一做法或可作為政策擬定之參考。 理財周刊761期更多精采文章: ◎封面主文>超級籌碼戰 萬點近關情怯?輕鬆飛越?◎發行人語>中國爭霸權 台灣豈能缺席?◎房地產會客室>東南亞國家房屋交易稅面面觀◎海外房產投資>柬埔寨利基多◎理財我最大>驚!蚯蚓竟能有益心血管保健◎企業巡禮>F-貿聯不只是特斯拉概念股◎新股報導>食品業隱形冠軍 連四年賺一個股本◎保險指南>失能老人照護支出七年破二百萬元◎基金風向球>亞投行熱緣起中國「一帶一路」◎高志銘台股棋手>34xx母以子貴 發揮1+1>2效益◎洪一均橫掃千軍>迎旺季 36xx單月獲利可望創高   【原文刊載於《理財周刊》761期,更多精采內容請上《理財周刊》官方網站;《理財周刊》官方粉絲團。未經授權,請勿轉載】
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亞投行熱緣起中國「一帶一路」│理財周刊
由中國主導的「亞洲基礎設施投資銀行」,在經過美、日一番角力後,確定將於今年底登場,屆時將與世銀、亞行呈三足鼎立之勢。二十一世紀將不再是美國獨強,中國勢力的崛起,將成為影響亞洲乃至全球經濟局勢舉足輕重的關鍵。 文.林佳弘 中國勢力的崛起,從日前英、法、德、義不顧美國強烈反對,先後宣布加入由中國主導的「亞洲基礎設施投資銀行」(Asian Infrastructure Investment Bank,簡稱亞投行)即可看出端倪,甚至,連美國在亞洲的盟友日本、韓國都動搖立場,表示考慮加入,尤其是主導亞洲開發銀行(Asian Development Bank)的日本,都在先前一場由北京主辦的論壇表示,可透過亞投行做很多有利於亞洲的事。 美國歐巴馬政府眼見由中國主導、籌備的亞投行來勢洶洶,只好轉口提議,讓亞投行與世界銀行(World Bank)等華盛頓支持的發展機構合作,以間接支持模式,確保建立多邊金融組織的標準。 美國財政部副部長Nathan Sheets也表示,美國歡迎有助國際金融進步的跨國金融機構成立,並與世界銀行和亞洲開發銀行等現有金融組織合作,共同確保亞投行與現有金融組織形成互補而非競爭的關係。他指出,如果亞投行採用相同的治理和運行標準,則亞投行既可完善國際金融體系,又能幫助彌合基礎設施投資的主要缺口。 據《華爾街日報》最新消息指出,英、法、德、義之所以會聯袂申請加入亞投行,乃因中國主動提出放棄在亞投行中的否決權,並且以有別於國際貨幣基金(International Monetary Fund; IMF)和世界銀行,長期以來決策都受到美國影響的做法,強調未來亞投行的決策機制,將不會出現由單一國家進行決策的提議。 至於未來亞投行的經營模式和董事會架構,目前仍在協商中,即使未來中國沒有否決權,但也可能在重大決策上具有相對影響力,這也是美國一直以來,對亞投行抱持最終將成為中國外交政策工具的疑慮所在。 負責籌設亞投行的中國官方代表金立群日前指出,中國不會以老大自居,而是會與其他成員合作,以求在所有決定上達成共識,中國的第一大股東地位不是特權,而是責任和擔當。換言之,中國試圖讓所有美國盟友相信,中國有誠意使亞投行達到全球開發性銀行的標準,並且提供西方企業參與新基建項目的機會。 中國帶頭 挑戰美國經濟霸權 既然成立亞投行對整體亞洲的開發有利,為何美國一開始卻獨排眾議反對,甚至跳出來要求各盟友在加入亞投行前要三思而行?美國原本反對的理由,是認為目前已有世界銀行及亞洲開發銀行就夠了,不需要新的金融機構,而且美國也一口咬定亞投行不會尊重國際借貸規範,還會在背後運作政治利益,甚至隱藏軍事目的。 金融時報表示,目前國際借貸機構,包括世界銀行及亞洲開發銀行,所能滿足全球市場對資金的需求並不多,況且多一家國際借貸機構,讓彼此間有競爭也是好事,美國縱使不贊成,也改變不了中國帶頭成立亞投行的事實;反倒是美國若對亞投行未來的經營有疑慮,擔心政策不透明,且不符合採購與反腐敗標準的話,不如趁此時加入,於其中改變它或許還比較實際。 曾任世界銀行總裁與美國副國務卿的左立克(Robert Zoellick)認為,歐巴馬政府視亞投行為北京用來對抗美國主導的世界銀行與國際貨幣基金組織的工具,更擔心亞投行的成立,對亞洲開發銀行形成挑戰。同時,中國藉由經濟壯大外交影響力,也將會影響到美國在全球的經濟強權地位,而這也正是美國骨子裡最擔憂的事。 除了歐巴馬政府對亞投行的態度政策急轉彎外,路透社也指出,日本謹慎地表達對加入亞投行的興趣。東京方面首次表示,如果條件允許,日本願意加入由中國帶頭成立的亞投行,表示日本政府也認清中國崛起的事實,日前亞洲開發銀行行長中尾武彥,在北京所主辦的「中國發展高層論壇2015」上,即發聲贊成兩家銀行之間可進行合作。 亞投行熱 緣起「一帶一路」 亞投行成立的起因,乃2013年十月中國國家主席習近平訪問印尼時,與印尼總統蘇西洛(Susilo Bambang)會談時提出的籌建概念,並在峇里島APEC領袖會議場合中,提出想法與創立宗旨,主要是為亞太地區缺乏基礎建設資金的國家,提供金融協助,類似美國及日本主導的世界銀行、亞洲開發銀行等。 一般認為中國欲成立亞投行的緣由,主要是國家主席習近平曾在2013年九、十月提出「一帶一路」政策。所謂的「一帶」是指「絲綢之路經濟帶」,也就是自漢朝以後,連接亞太地區與歐洲的絲路;由於途經擁有豐富資源的中亞地區,中國可藉口協助絲路沿途的這些國家,進行基礎建設發展,以建立良好的合作夥伴關係,同時消化中國過剩的產能,帶動大陸西部地區的開發。   至於「一路」則是指「二十一世紀海上絲綢之路」,藉此發展中國和東南亞、中東、北非及歐洲各國的經濟合作關係。換言之,中國政府是以「一帶一路」作為國家戰略思維,再以亞投行與區域全面經濟夥伴協定(Regional Comprehensive Economic Partnership; RCEP)作為執行策略。 中國帶頭催生亞投行,除了「一帶一路」的隱性政策涵蓋其中之外,另一主要原因,不外是過去中國經濟在高度發展過程中,基礎建設占了很大的貢獻,包括高速鐵路、公路、火車、港口、碼頭、電力、電訊等,讓中國體會到基礎建設的重要性,繼而對亞洲其他亟需建設基礎設施的國家,提供經驗、技術、材料等方面的協助,藉此在亞洲地區建立與歐美相抗衡的影響力,亦可紓緩中國境內產能過剩的產業。 理財周刊761期更多精采文章: ◎封面主文>超級籌碼戰 萬點近關情怯?輕鬆飛越?◎發行人語>中國爭霸權 台灣豈能缺席?◎房地產會客室>東南亞國家房屋交易稅面面觀◎海外房產投資>柬埔寨利基多◎理財我最大>驚!蚯蚓竟能有益心血管保健◎企業巡禮>F-貿聯不只是特斯拉概念股◎新股報導>食品業隱形冠軍 連四年賺一個股本◎保險指南>失能老人照護支出七年破二百萬元◎基金風向球>亞投行熱緣起中國「一帶一路」◎高志銘台股棋手>34xx母以子貴 發揮1+1>2效益◎洪一均橫掃千軍>迎旺季 36xx單月獲利可望創高   【原文刊載於《理財周刊》761期,更多精采內容請上《理財周刊》官方網站;《理財周刊》官方粉絲團。未經授權,請勿轉載】
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